【相続】土地を相続して分割するときの4つの考え方

相続財産には様々なものがありますが、分割しにくい相続財産の中でも、特に相続時に問題になることが多いのが土地です。

土地は絵画や自動車と比べて財産価値が高いだけでなく、細かく分割するためには様々な費用が必要となります。また、土地を相続する場合、相続人同士で安易に分割しようとすると問題が生じてしまいます。

例えば、3,000万円の現金を3人の相続人で均等に分けた場合だと、きっちりと1,000万円ずつ分けることができます。しかし、土地の場合は、三分割したとしても、1,000万円ずつにはなりません。なぜなら、一般的に土地は分割することによって、価値が減じてしまうからです。さらに、分割することで、利用用途が限られこともありますし、土地の形状が悪くなるといったことが出てきます。そのため、仮に3,000万円の価値の土地も、1,000万円ずつの分割にはならないのです。

また、相続の場合、受け取る人の温度差もあります。分割してでも自分の分を受け取って、売却したいという相続人と、土地を分割して売ることなど考えていないという相続人がいる場合もあります。この温度差から話がまとまらないことも多々あります。

そこで、土地を分割する方法について知っておきましょう。

実家は長男に、現預金は次男になど、相続財産を現物のまま各相続人に分割する方法です。例えば、現物分割を行う場合、長男が1,000万円の土地を相続し、次男は現金などの土地以外の財産を1,000万円相続します。

手続が簡単で分かりやすい、土地を分割しなくても良い、実家をそのまま残せるなどのメリットがあります。ただ、どうしても土地の財産額が大きくなるので、法定相続分通りに分けるのが難しい、ひとりの相続人が土地・家を相続すると他の相続人の取得分が少なくなり不公平になりやすいというデメリットがあります。

土地を法定相続分通りに分割して相続することもできます。この場合、平等に分けることができますが、広い土地でない場合には、土地を分割することにより売却しづらくなるなど、活用が難しくなるデメリットもあります。

また、土地・建物を相続した人は、相続財産額は大きくなりますが、その分現金が少なくなると、その後の固定資産税の支払いなどがあるので、財産額は大きくなったが、維持が大変ということもあり得ます。

現物分割が難しい場合、相続財産を公平に分割するために差額分を一方の相続人がほかの相続人に現金などで支払うことをいいます。代償金の金額は法定相続分に応じて計算します。土地を相続する相続人は、代償分割金を支払う資力が必要となります。

例えば、相続財産が3,000万円の家と土地だけだった場合、長男がそれをすべて相続し、その代わり長男が次男に対して1,500万円の現金を支払います。この1,500万円は長男固有の財産で支払うこととなります。

代償分割の場合、土地を分割しないでそのまま残すことができ、かつ相続財産を公平に分割することができます。しかし、土地を相続した相続人に余剰資金がない場合、代償分割を行うことができません。この点が難しさといえます。

換価分割とは、土地のように分割できない相続財産を売却して現金に換え、それを相続人同士で分けることを言います。相続財産の大半が不動産である場合などによく使われる方法です。

換価分割の場合、家や土地を売却して現金に換えるため、相続財産を公平に分割することが可能となります。また、土地や家そのものがなくなるため、管理費用や固定資産税などの維持費用を支払う必要もなくなります。

換価分割を行う場合には、土地や家を手放すことになりますので、相続財産が形として残ることはなくなります。また、売却時に利益が出た場合には、譲渡所得税を支払う必要もありますので、注意が必要です。

相続人同士で土地や家を共同名義にする方法です。これを「共有」と言います。共有の場合は土地や家を分けずに、相続人の数で分けた持ち分を共有し合うことになります。例えば、相続人が2人であれば、土地をお互いに2分の1の持分で共有することになります。

共有の場合、土地や家を売却することなく、公平に分けることができます。また、代償分割のように現金を用意する必要もありません。

デメリットとして土地や家が共同名義となるため、その後の土地の活用を巡って相続人の間で意見が対立した場合、思い通りにすることが難しくなります。

また、次の相続が発生した場合、共有名義人がさらに増えるため、権利関係が複雑になり、もめ事の原因になる場合があります。

相続財産や相続人の意向に沿った分割方法を選択することが大切です。

相続人全員が土地や家よりも現金を希望する場合には、換価分割が良いでしょう。換価分割であれば、土地や家を現金に換えるため、相続財産を公平に分けることができ、かつ希望通りに現金となります。

土地以外にも現金や有価証券などの財産が多い場合は、現物分割が良いでしょう。土地以外の財産を他の相続人に分けることができるため、もめ事を避けることができます。

相続財産の大半が土地や家の場合、現物分割を行うと相続人の間の不公平が起こってしまいます。そこで、現物分割でもめ事にならないために、不公平を現金で補う代償分割が良いでしょう。

どうしても遺産分割協議がまとまらず、もめ事になってしまいそうな場合、又は土地や家を手放したくはないが誰の名義にするか決まらない場合は、共有を選択します。しかし、できれば、後々のことを考えるならば、できる限り共有は避けた方が無難です。

土地の分割の場合の4つの方法を知り、適切な分割方法を選択すると良いでしょう。