【相続】不動産に関わる税金には何があるのか

不動産を相続しますと、自己使用であっても賃貸として貸出した場合でも税金が課せられますし、不動産の売却時にも税金が課せられることがあります。ここでは、不動産に関する税金の中で、相続に関連したもの、賃貸や売却に関連したものについて説明したいと思います。

不動産を相続しますと、不動産は相続税を計算する上での課税遺産に含まれます。そして、正味の遺産額が相続人数をもとに計算される基礎控除額を超える場合には相続税が発生する可能性があります。申告及び納税の期限は相続があったことを知ったときから10カ月とされており、相続が発生してから滞りなく準備をすすめる必要があります。
不動産の相続においては、小規模宅地等の特例という制度を利用することができます。これは、相続した土地に対して認められる特例で、対象は被相続人が住んでいた土地、賃貸をしていた土地もしくは事業をしていた土地になります。適用できる面積については限度などがありますが、最大で評価を80%下げることができます。全ての相続人にとって税務上のメリットを享受できる可能性がありますので、遺産分割協議においてもこれらを踏まえて協議をすると良いでしょう。

不動産を賃貸し収入を得ますと、この収入は課税対象になります。不動産を個人で保有しているのであれば、所得税の申告対象になります。また、法人で保有しているのであれば、法人税の申告対象となります。
申告期限は、個人の場合は1月から12月までの所得について翌年の3月15日となっており、同日までに納税もすませる必要があります。法人の場合は決算日から2ヶ月以内となっており、同日までに納税をすませます。
「収益不動産を個人、法人のいずれで保有するか」という議論があります。この点については、すべての方にあてはまる明確な答えはないと思います。個人所有の場合の所得税及び法人所有の場合の法人税はいずれも累進課税となりますが、その税率及び累進の程度は所得税と法人税で異なるからです。
また、法人には利益額にかかわらず課せられる税（法人税均等割りといわれる固定で課される税）があります。さらに、譲渡した場合の所得に対する税率は、法人は賃貸収入の所得と同じですが、個人の場合は保有期間により39.63%（5年以下の短期）、もしくは20.315%（5年超の長期）として賃貸収入とは分離して計算することとなります。

一般的には、個人の所得（給与や事業所得など）が少ない方は収益不動産も個人で、多い方は収益不動産は法人で所有するのが良いでしょう。
相続で取得した不動産を個人名義から法人名義への変更を検討される方もいらっしゃるかと思います。不動産を個人で保有すべきか、法人で保有すべきか、それぞれの状況を踏まえて専門家にも相談しながら判断いただくのがよろしいかと思います。

不動産を相続した場合、その不動産を売却することも多いかと思います。不動産を売却するときには税金が課せられる可能性があります。これを譲渡所得税といいます。
譲渡所得税は、売却金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算をします。相続税を払わなくても、不動産を売却するときに多くの譲渡所得税が発生してしまうこともあります。ここでは、不動産の売却の際に知っておきたい税制をいくつかご紹介したいと思います。

相続した不動産を売却したとき、譲渡所得税の計算のベースになる、その不動産の取得価格はどのように計算するのでしょうか。これを、相続発生時の財産評価額と勘違いする方がいます。特に相続税を支払っていると、その評価額を引き継いでいくと考える方が多くいます。
相続した不動産の取得価格は、相続が発生したときの評価額ではなく、被相続人が取得した価格を引き継ぎます。したがって、被相続人の取得時期がはるか昔（例えば先祖代々引き継がれた不動産）の場合、取得価格が不明か、とても低い場合があります。そのような場合、結果として譲渡所得が多く発生することがあります。売却の際には取得価格も確認されてから売却されることが大切です。
相続で取得した不動産は当初は想定していなかった税金が課せられる場合があります。
このような課税を防ぐために、知っておくと役に立つ特例を二つご紹介します。

平成28（2016）年の税制改正により、築年の経過した空き家を減らす目的で空き家の特例が定められました。
これにより、相続で空き家となった自宅を売却することで、3,000万円の譲渡所得控除が認められます。ただし、この特例を適用するには、建物は昭和56（1981）年5月31日以前に建築された建物（いわゆる“旧耐震の建築物〟）であり、相続開始時に被相続人が1人で住んでいたこと、などの条件があります。
また、売却の際には、①自宅の建物を取り壊すか、②耐震リフォームをしてから譲渡することが必要になります。②については、築年数の経過した空き家に修繕費用をかけたあとに売却することになりますので、ケースとしては非常に稀です。現実的なのは①となりますが、この場合には事前に建物を取り壊して売却をすることが条件となります。売却後に買主が取り壊しても、本特例の控除は受けられませんので、この点は注意が必要です。

不動産を相続した際に相続税を支払っている場合、上記に述べた不動産の譲渡所得税が減額になる場合があります。 条件とし ては、相続税の申告期限から3年以内（相続が発生してから3年10ヶ月）に売却をすることが必要になります。
相続税を納付して取得した不動産を上記の期間で売却した場合には、課税の負担を軽減することができます。
相続不動産を売却する際には、是非この制度の適用を検討いただければと思います。
ご相