【相続】借地権を相続するときに起こる地主とのトラブルと解決の考え方

借地権を巡る地主とのトラブルも、多くは相続をきっかけに起こります。親から子にうまく引き継がれないこともありますが、親の代との関係が子の代になると希薄になるからです。地主との関係がうまくいっていてこそ契約関係もうまくいきます。

地主は持っている土地をできるだけ有効に活用したいと思っています。借地人から地代を得て利益を得ていますが、地代をなかなか上げられなかったり、土地が値上がりして高く売れるようになったりと長い間には利益の効率が落ちてくることもあります。

そうすると、一度借地を返してもらって売却したり、建物を建て替えて賃貸したりするほうが、利益が上がると考えます。しかし、借地人は借地借家法で強い権限に守られていて、地主側の都合で地代を値上したり、土地を返してもらうのはなかなか困難です。

こうした中、相続での代替わりは、地主からすれば高い利益を生むチャンスとなります。親が亡くなって空き家になった場合には、相続人である子に土地を返してほしいと申し入れる機会になります。また、相続をきっかけに契約内容を改め地代の値上げも提案しやすくなります。

相続によって空き家となったとき、又は、親が介護施設に入居して入居費用を捻出したいときなどは、借地権を売るという事情が借地人に生じます。借地権を売却するには地主の承諾が必要ですが、地主は見知らぬ第三者に売却することは難色を示すことがほとんどです。

トラブルを防ぐ基本は何事も良い人間関係を維持することです。地主と借地人も同じで、親が長い間築いてきた地主との良好な人間関係を相続人である子がうまく継承していくことが最も重要です。そのために、親の存命中から地主と会い、親から借地権契約や更新の内容を聞いておくと借地権の相続のときにも地主とスムーズに手続きが進みます。

相続による借地権の取得やリフォームなど法的に承諾義務のないことであっても、借地権契約に関わる場合には、事前に地主に伝えておくことが大切です。こうした姿勢を見せることによって、地主との関係がうまくいきトラブルに発展しなくなります。

例えば、借地権付き建物を居住用に第三者に貸し出す場合には地主の承諾は不要ですが、心情的なところで地主に事前に伝えておいたほうがよいでしょう。聞いていないと地主は不快に思いがちです。

また、相続時には誰が相続するか、地代の支払いはどうなるかなど相続内容も、以後の関係を良好にするために地主に伝えておいたほうがよいでしょう。のちに売却することになってもスムーズに事が運びます。

外壁の塗り替えなどは大規模リフォームではないので地主への承諾義務はありません。しかし、外から目立つので通りすがりに見た地主には大規模リフォームに見えがちです。事前に伝えておけばもめずにすみます。

親が地主との取り決めをしていても、合意事項を書面で交わしていないことがほとんどです。仲が良いとか、いつでも応じてくれる関係だとして文書で交わしておかないと地主が代替わりしたりするとトラブルの原因になります。

文書がなければ、文書を交わしておくようにしましょう。