【終活】基準地価2年連続下落 住宅地、商業地共に下落 コロナ響く
2021/09/22
目次
【全国の地価動向】
国土交通省は9月21日に2021年の基準地価（7月1日時点）を発表しました。住宅地や商業地など全用途の全国平均が20年に比べて0.4％下がり、2年連続の下落となりました。
■全国平均：全用途平均は2年連続の下落となりましたが、下落率は縮小しました。用途別では、住宅地は下落率が縮小し、商業地は拡大しています。
■三大都市圏：住宅地は東京圏、名古屋圏で下落から上昇に転じ、大阪圏は下落が継続したが下落率は縮小しました。商業地は東京圏で上昇が継続しましたが上昇率は縮小し、大阪圏は平成24年以来9年ぶりに下落に転じ、名古屋圏は下落から上昇に転じました。
■地方圏：全用途平均は下落が継続しているが下落率が縮小し、用途別では、住宅地は下落率が縮小し、商業地は下落率が拡大しました。全用途平均・住宅地・商業地のいずれも、地方四市（札幌市、仙台市、広島市及び福岡市）では上昇を継続し、地方四市を除くその他の地域では下落が継続しました。
今回の調査の特徴として、全国の地価動向は、新型コロナウイルス感染症が影響等により下落が継続しましたが、住宅地は下落率が縮小し、商業地は下落率が拡大したという点が挙げられます。
▼住宅地の特徴
・弱い雇用・賃金情勢を背景に需要者が価格に慎重な態度となるなど、下落が継続しています。
・都市中心部の希少性が高い住宅地や交通利便性等に優れた住宅地は上昇が継続し、昨年より上昇が見られる地域の範囲が拡大しています。
・地方四市は、上昇の継続が見られ、昨年より上昇率が拡大したところも見られます。
▼商業地の特徴
・国内外の来訪客増加による店舗、ホテル需要でこれまで上昇してきた地域や、飲食店が集積する地域では、需要減退、先行き不透明感から下落が継続しています。
・都市中心部のオフィス需要は、店舗需要と比較すると、安定的に推移しています。
・県庁所在地年の中心部等では、再開発事業などの進展期待等により、上昇している地域があります。
【都道府県別地下変動率】
住宅地の変動率プラスの都道府県の数を見てみると、令和2年は5県でしたが、令和3年は7県となっていますので、増加しています。変動率がマイナスの都道府県の数は42から38へと減少しています。とはいえ、全国的に81％の県で変動率がマイナスになっているのが現実です。
変動率がプラスだったのは、北海道、宮城県、東京都、石川県、愛知県、福岡県、沖縄県です。
商業地は変動率プラスの都道府県の数は令和2年の10県から令和3年は6県へと減少しました。変動率がマイナスとなった都道府県の数は36県から41県へと増加。実に全国の82％の県で商業地は下落しています。
変動率がプラスだった県は宮城県、千葉県、神奈川県、愛知県、福岡県、沖縄県です。
下図は令和2年、3年の全国の都道府県別の住宅価格の平均値のグラフです。
工業地は0.8％上がり、前年の0.2％より上昇率が高まりました。コロナ禍の下での巣ごもり需要で増えたネット通販に対応し、物流施設の用地を求める動きが広がっています。高速道路そばの地域の上昇が顕著で、都市圏へのアクセスに適した千葉県松戸市や愛知県飛鳥村の工業地の上昇率は11～14％と2桁と2桁伸びました。
【不動産価格の現状と今後】
地域別に全用途の動向をみると東京、大阪、名古屋の三大都市圏では大阪圏が唯一のマイナスでした。訪日客への依存度が高く、コロナ対策による外国人の入国規制の影響が大きく出ました。東京圏と同じくプラスに転じた名古屋圏はトヨタ自動車など製造業の輸出再開で圏内の工場の稼働率が高まり、地域経済を下支えしました。
札幌、仙台、広島、福岡の地方4市は商業地、住宅地とも9年連続で上昇しました。これまで中心部の再開発が地価上昇をけん引してきましたが、人口増で郊外の住宅地にも上昇地点が広がってきました。
こうした地下の底堅さを支えるのが、不動産市場に流れ込む国内外の不動産マネーです。日本の不動産市場は国債に比べた投資利回りが高く、海外マネーの流入が続いています。コロナの流行当初に急落した不動産投資信託（REIT）もコロナ前の水準を回復しました。
ただ、コロナ対策に伴う世界的な金融緩和はいずれ縮小に向かいます。日本の不動産市場に流れ込む資金が絞られれば投資対象の選別が厳しくなるでしょう。不動産マネーの動向には警戒が必要です。
東京都都心の地価はオフィス需要が支えているが、テレワークの浸透で都心のオフィスビルも空室率が上昇し、賃料が下がり始めました。都心では2023年にオフィスの大量供給があります。コロナ後のオフィス需要にも注目しておくべきでしょう。
この記事は終活を考えている人、終活をやっている人のために、参考になればと書かれています。終活について、ご質問、ご相談があれば、お気軽に「終活について教えて欲しい」とご連絡ください。「終活」のアドバイザーがお答えします。あなたの大切な「終活」を充実した「終活」にしていただくために、終活のアドバイスさせていただきます！
