【終活】空家対策特別措置法について知っておこう　その②

そもそも「空き家」とは、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物のことを指します（空家等対策の推進に関する特別措置法2条より抜粋）。具体的には、1年間を通して人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況などから総合的に見て「空き家」かどうか判断する、とされます。

たとえ空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは不法侵入にあたるためできません。しかし、「空家対策特別措置法」では、管理不全な空き家の場合、自治体による敷地内への立ち入り調査を行うことができたり、所有者の確認をするために住民票や戸籍、固定資産税台帳（税金の支払い義務の名簿）の個人情報を利用できる他、水道や電気の使用状況のインフラ情報を請求できるとされ、所有者の情報を取得できるようになっています。

空き家を適正管理する義務は所有者にあります。「特定空家」（詳しくは空家等対策特別措置法について知っておこう　その①を参照）とは、以下のような状態を指します。

①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

②著しく衛生上有害となるおそれのある状態

③適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態

④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

「空家等対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

（国土交通省：「空家等対策特別措置法について」参照　https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001385948.pdf）

行政からの連絡は主に郵送で行われますが、管理状況に改善が見られなかったり、行政への連絡が無かったりした場合、行政職員が直接訪問するケースも多くあります。役所から所有している空き家の管理について、助言、指導、勧告、命令があった場合、直ちに役所の担当者へ連絡し、改善を行うという意思を伝える必要があります。

特定空家等の所有者は、その所有している特定空家等の状況を把握していない可能性があります。そこで、行政が助言、又は指導を行なうことになります。

例えば、「庭の草木が伸びているので、除草作業を行ってください」と行政から、適正管理を求める助言があったとします。その場合は、近隣住民から苦情があったということがいえます。助言は法的な効力は無いため、対応するかどうかは所有者の判断に委ねられることになりますが、できるだけ対応しておくことが望ましいでしょう。

所有者が助言に従わない場合や、改善が直ちに必要な場合、所有者に対して市町村から空き家管理について指導されることがあります。指導は助言よりも行政指導として重く、所有者に対して適正管理を強く促すものです。

行政から指導があった場合、近隣住民からの再三のクレームがあったと思われます。もし、所有している建物について市町村から改善の指示が出た場合には、近隣住民の方々のために早急な管理状況の改善が必要と言えるでしょう。具体的にどのように改善するかを市町村にも連絡すると良いでしょう。

市町村長は、助言又は指導をした場合において、それでもなお特定空家等の状態が改善されないと認めるときは、当該特定空家等の所有者等に対し、相当の猶予を付けて、必要な措置をとることを勧告することができるとされています。

勧告がなされるケースは、近隣住民に大きな被害をもたらす可能性があるような深刻なケースも多く、一刻も早い対応が必要です。

「特定空家」に指定された後に改善を勧告されてしまうと、その状況が改善されるまで固定資産税の優遇措置が適用されず、従来の土地の税金6倍を支払うことになります。

もし、所有している空き家等が管理改善の勧告を受けた場合、できるだけ早く担当者へ連絡し、現状を把握し改善する必要があります。勧告を受けた空き家は、そのまま放置すると危険なケースもあるため、迅速な状況把握と対応が必要となる深刻な事態です。

ただし、特定空家に指定されても、原因となっている状態を改善することで、特定空家から解除されることもできます。

市町村長は、勧告と受けても正当な理由がなくてその勧告に係る措置をとらなかった場合において、特に必要があると認めるときは、その者に対し、担当の猶予期限を付けて、その勧告に係る措置をとることを命じることができるとされています。

命令は助言、指導、勧告といった行政指導よりも重く、行政処分と言われる行為で、空家等特別措置法では命令に背くと50万円以下の過料、つまり罰金が科せられます。

命令を受けた空き家に改善が見られない場合、行政が所有者に代わり対処し、その費用を所有者に請求します。これを行政代執行と言います。行政代執行の要件を定めた行政代執行法第2条の特則により「第3項の規定により必要な措置を命じた場合において、その措置を命ぜられた者がその措置を履行しないとき、履行しても十分でないとき又は履行しても同項の期限までに完了する見込みがないとき」は、行政代執行の定めるところに従い、代執行できることとされています。

空家等対策措置法という空き家の適正管理を義務付ける法律は、今後増え続けるである空き家に対応するためにできた法律です。現在は、行政代執行まで行われている事例は少ないですが、今後は増えてくるものと思われます。

特定空家に指定されてしまうと、固定資産税の優遇措置が無くなり、税金が最大6倍になってしまう可能性があります。また、命令違反の場合には罰金も科せられます。そうならないためにも、所有する空き家はきちんと管理しておくことが大切です。

また、管理しきれない場合は、早めに売却などを検討し、専門家に相談する方が良いでしょう。

この記事は終活を考えている人、終活をやっている人のために、参考になればと書かれています。終活について、ご質問、ご相談があれば、お気軽に「終活について教えて欲しい」とご連絡ください。「終活」のアドバイザーがお答えします。あなたの大切な「終活」を充実した「終活」にしていただくために、終活のアドバイスさせていただきます！