【相続】相続不動産を具体的に活用してみる

相続で取得した不動産をどのようにしたらよいのでしょうか。 被相続人の自宅を相続し、以降もご自身の自宅として住み続けるのであれば問題はないでしょう。 固定資産税を負担し、修繕を行いながら住まいとして利用します。 一方でご自宅以外の不動産、収益アパートや駐車場などを相続した場合はいかがでしょうか。 このような不動産について説明をしたいと思います。 なお、ここでは不動産を経済的価値のある財産と考え、純粋にその経済的価値をどのように最大化すべきか に視点を置いています。 先祖から引き継いだ財産を守っていくなどの理由で保有を継続する場合など、経済合理性以外の要因は考慮 しておりません

相続された不動産はそれぞれに価値があるものです。そして、その価値を最大限に利用すべきです。 まずは個々の不動産について、ご自身にとってどのような価値があるのかを検討してみてください。 その価値とは、大きく分けて「住む」、「賃貸する」もしくは「売却する」に分かれると思います。 被相続人と相続人が同居をして、相続人にとっても住み慣れたご自宅であれば、そのまま「住む」ことでそ の価値を享受できるでしょう。 一方、相続した不動産に相続人が住まない場合は「賃貸する」か「売却する」を選択することになるでしょ う。すでに賃貸中の不動産であれば、そのまま「賃貸する」か「売却する」かを選択することになるでしょ う。 どなたも住んでいない不動産（空き家）であれば、新たに「賃貸する」か「売却する」かを選択すべきでし ょう。では、相続した不動産に住まない場合、「賃貸する」か「売却する」の選択はどのように意思決定を したらよいでしょうか。

不動産を賃貸する場合、その価値測定の基準に「利回り」という考え方があります。「利回り」とは家賃収 入を不動産の価値（時価）で割ったもので、%で測定されます。

使用する家賃収入については、いくつかの種類がありますが、ここでは賃借人が支払う家賃から、運営費や 空室率などを差し引いた収入（いわゆる純手取り収入、これを営業純収入“NOI（ネットオペレーティング インカム）"といいます）で把握するのがより正確に不動産の収益力を測定できると思います。 すでに賃貸中の不動産であれば、その不動産の時価を把握して、その物件の利回りを測定してみてくださ い。どなたも住んでいない不動産（空き家）であれば、その不動産を賃貸した場合に得られる賃料と時価を 把握して、その物件の利回りを測定してみてください。 なお、不動産の賃料ならびに時価は、不動産会社（もしくは不動産鑑定士）に相談いただくのがよろしいか と思います。 例えば、月額 10 万円の純収入のある不動産を相続し、その価値が 3000 万円だった場合、その利回りは 4 （10 万円×12 ヶ月÷3000 万）%ということになります。

相続した建物の築年数が経過していることも多くあります。 その場合、適切に修繕を行うことで、新たな賃借人が見つかったり、賃料を増額できることがあります。 家賃収入は定期的に安定した収入を生み出しますので、修繕という支出を中長期間で回収する視点も大切か と思います。 また、修繕を行わないでいると将来により大きな修繕を強いられることもありますので、不具合が発生した ときに都度対応するのではなく、予防メンテナンス的に事前に対応することも検討しましょう。

利回りを検討した結果、相続した不動産を売却するという選択肢もあります。 例えば、駅から離れた更地を駐車場用地として貸し出した場合、利回りは低い可能性が高いです。 また、空き家となったご自宅を賃貸不動産として運用する場合なども、一般的にはその利回りは低くなるか と思います。 そのような場合、相続した不動産を「売却する」という選択肢があります。売却することで、相続した不動 産からは家賃収入は得られなくなりますが、その代わりに現金を取得しますので、生活費として利用した り、新たな資産運用を検討することが可能になります。 なお、売却にあたっては先述した各種の税金の特例もできる限り適用したいところです。 売却に際しては、不動産及び税務の専門家と相談されながら進めるのがよいかと思います。

相続した財産で資産運用を続けたいと考えるものの、あらゆる不動産が家賃収入を生む不動産に適している とは限りません。利回りの測定も目安となりますが、賃貸には非効率と考えられる不動産を相続した場合に は、不動産を組み換える、という選択肢があります これは相続した不動産を売却し、その売却した資金で新たな収益不動産を購入する、というものです。 これにより、例えば郊外の遊休地から都心部の収益不動産など収益力や流動性に優れた不動産への組み換え を行うことが可能になります。 不動産の売買には取引コストがかかりますが、この組み換えにより中長期的に安定した資産運用を目指すこ とも可能になります。

以上、相続した不動産の運用の仕方について説明をしました。 資産運用の世界では、将来の収入を現在の価値で評価するなどより厳密な投資分析をする場合もあります。 その場合には、複雑な金融の知識が必要になります。 近年ではそのような手法を取り入れる個人資産家も増えてきているように思いますが、このような投資分析 については、専門家とも相談のうえ意思決定をされるのがよいかと思います。