【相続】共有状態を離脱する3つのテクニカルその②

共有名義を解消するとき、各共有者への共有不動産の分け方（分割方法）には、次の図のように「現物分割」「代金分割」「代償分割」の3つの分け方があります。ここでは、相続人（共有者）は長男・長女・次男の3人とし、実家の共有名義の土地が9坪、評価額（売却額）が6000万円であるとします。建物は古いので価値がありません。

①現物分割

現物分割とは、不動産そのものを持分に応じて分けるやり方です。共有名義の90坪の土地を、長男30坪、長女30坪、次男30坪というように土地そのものを分筆（区分け）して、3人それぞれの単独の所有物にしてしまいます。

3人それぞれの単独名義になるので、土地の処理に関して相続人間の同意などの制限はなくなります。

ただし、どう分けるか（分筆のやり方）については、道路への接し方や日当たりなどを考慮して話し合う必要があります。

例えば、角地で実家に住んでいる長男は恩恵を多く受けているので、建物の建っている敷地面積の20坪で分筆し、長女と次男を35坪ずつで分筆して公平性を図るなども一案です。また、分筆は均等でも長男が長女と次男に差額の対価として各250万円を支払うなどの金銭による補償方法も考えられます。

②代金分割（換価賠償）

代金分割とは、不動産全体を売却し、売却したお金を共有者で分配する方法です。6000万円で売れたとすれば、長男2000万円、長女2000万円、次男2000万円というふうに売却金を分配します。

なお、売却の際にはいったん共有者の誰かの単独名義にしておきます。

③代償分割（価格賠償）

代償分割とは、共有者の1人が他の共有者の持分を買い取って名義を一本化する方法です。全体が6000万円の評価額とすれば、3人の持分割（3分の1ずつ）に相当する額は各2000万円です。ここで長男が住んでいて自分の名義に一本化したい場合、他の共有者である長女と次男に2000万円ずつ現金を支払い、持分を買い取ります。

共有名義の解消にどうしても応じない共有者がいる場合、最後の切り札として「共有物分割請求訴訟」という訴訟によって解決する手段があります。裁判所に分割方法を決めてもらう申し立てです。

例えば、相続した実家に住んでいる長男が、住んでいない共有者の長女と次男に対して各100万円の支払いで自分に売るように請求し、長女と長男が応じない場合、長男は共有物分割請求訴訟を裁判所に申し立てることができます。

裁判所は判決を出す前に和解案を示して和解を促しますが、協議が不調に終わった場合は、「現物分割→2代償分割→3代金分割（競売）」で検討を進め判決を下します。原則は現物分割ですが、競売になってしまうことがほとんどです。

なお、裁判所は全員の利益の平等性の視点で判定します。申し立て内容の可否を判定するのではないので、必ずしも申し立て内容の方法で判決を下すとは限りません。手順は申し立て内容にかかわらず1から3の手順を踏んで検討されます。

事例のケースでは、まず現物分割が可能かどうかが検討されます。現物分割が難しいと判断されれば、次に長男の提示した各100万円が妥当かどうかを専門の鑑定人の鑑定により判定します。妥当であればこれを認める判決を下しますが、妥当な価格が高く、長男に支払い能力がないなど代償分割が難しいと判断すれば、最終的に競売による代金分割となります。

共有物分割請求訴訟は和解することもありますが、判決までいくと多くの場合、競売になってしまいます。競売の落札価格は通常の市況価格より安くなってしまうのが一般的です。さらに、裁判は手続きの手間や費用もかかり、判決までに1年や2年かかるのもざらです。

たとえ決着しても親族間の心のトラブルまでは解決してくれません。そのため、ここまで至らないうちの解決が望まれます。なお、「共有物分割登記」がされている場合は、共有物分割請求訴訟はできません。

先にも少し触れましたが、共有物分割登記とは、共有者全員で一定の期間（最大5年、更新可）を決めて共有者の誰かが自分の持分を売ってしまうことを禁止する契約をして、その内容を明記する登記です。「売却は3年後」などの全員の取り決め事に対する抜け駆け防止策です。